I løpet av 2022 auka renta i Noreg med 2,25 prosenteiningar. Korleis ville mediebiletet sett ut om buutgiftene til bustadeigarar i staden hadde auka med 7 prosent? Ville det i endå høgare grad enn i dag vore prega av høge bustadrenter?

Svaret på det er ikkje vanskeleg å gjette. Men for somme – nærare bestemt 550.000 norske hushald med om lag 940.000 personar – er det røyndom: Ikkje berre aukar den delen av bustadutgiftene som er renter, men heile kostnaden ved å bu aukar med 7 prosent. Husleigelova opnar nemleg for – ein gong i året og tidlegast tolv månader etter at kontrakten er underskriven – å auke husleiga tilsvarande endringa i konsumprisindeksen. Og no er den endringa på pluss 7 prosent.

For ein gjennomsnittleg leigetakar av eit husvære med to soverom i Oslo eller Bærum vil det ifylgje Statistisk sentralbyrå utgjere ein auke på om lag 1100 kroner per månad, for denne gruppa betalte i snitt 15.680 kroner i månaden i husleige i 2022.

Låne- eller leigekrone?

Den nye husleiga for eit slikt hushald vert då 16.780 kroner. For den summen kan du, i teorien og ifylgje DNBs bustadlånskalkulator, betale eit lån på nærare 3,2 millionar kroner. For, i det minste om vi ser vekk frå studentar, er det dei færraste i Noreg som ynskjer å leige bustad: Å leige er noko ein gjer i ein periode etter at ein har flytta heimanfrå, ein periode som helst skal vere så kort som mogleg, fordi heile det norske systemet – inkludert den statlege nasjonale strategien for den sosiale bustadpolitikken (2021–2024) – er bygd kring at fleire skal kunne eige eigen bustad.

I røynda er det likevel langt frå alle leigetakarar som ville ha fått eit slikt lån, mellom anna fordi dei då må ha ei fast årsinntekt på minimum 640.000 kroner. Dette tilsvarer om lag ei sjukepleiarløn. Men det går likevel ikkje dersom sjukepleiaren har studielån. Utlånsforskrifta slår ettertrykkeleg fast at «finansforetaket skal ikke yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt».

Årsaka er openberr, og god: Ingen skal få lån dei ikkje klarar å handtere. Historia syner kva fylgjer det kan få å sleppe slikt laus. Men kva er det som er så mykje vanskelegare med å handsame eit bustadlån enn ei husleige?

Set husleigetak no

Statistikken syner at leigetakarar brukar meir pengar på å bu enn huseigarar: Definisjonen «høg buutgiftsbelastning» slår inn når ein brukar meir enn 25 prosent av nettoinntekta si på å bu. Og ifylgje Kommunal- og distriktsdepartementets oversikt over bustadmarknaden og låginntektsgrupper hamnar 16 prosent av bustadeigarar i denne kategorien – medan det gjeld 56 prosent av leigetakarar.

Å vere leigetakar er ei fattigdomsfelle, og det må vi gjere noko med. Det fyrste vi kan gjere, er å fylgje naboane våre i sør: Danmark har nyleg vedteke eit mellombels tak på husleigeauke på 4 prosent årleg dei neste to åra. Partiet Raudt har nyleg foreslått det same i Noreg og fått støtte frå mellom andre Leieboerforeningen, Jussbuss, Velferdsalliansen og Fattighuset.

Men dette tiltaket åleine gjev oss ikkje levelege husleiger, mellom anna fordi husleigelova også opnar for å auke husleiga utover konsumprisindeksen kvart tredje år. Tre gonger kvart tiår kan altså huseigaren stikke fingeren i vêret og bestemme sjølv kor mykje utleigeobjektet er verdt. Dette kan få sjølv utlånsforskriftskravet om at låntakaren skal tole ein renteauke på 5 prosent, til å bleikne.

Tapskappløp

Korleis gjer vi reelle endringar for å sørgje for at fleire får tilgang til å byte ut leigekontrakt med eigekontrakt? Vi bør vurdere om utlånsforskrifta kan ta inn over seg at mange lånesøkarar betaler ei husleige som er høgare enn lånet dei kan få, tilseier. Dersom det kan bevisast at lånesøkaren betaler ei viss husleige, kan det gje grunnlag for å avvike frå kravet om at lånet kan utgjere maksimalt ut fem gonger inntekta?

Å få høgare lån hjelper likevel ikkje på kravet til eigenkapital – eit kappløp der det aller meste også jobbar imot leigetakaren: Stadig høgare bustadprisar og stadig høgare husleiger gjer det stadig vanskelegare å spare opp eigenkapitalen som trengst for å nå kravet om 15 prosent av ein kjøpesum.

Statistikken underbygger at leigetakarar dett bakpå her òg: Mellom 2012 og 2018 auka bukostnadene i snitt med 1,8 prosent for sjølveigarar og 20,7 prosent for leigetakarar.

Leige til eige

Marknaden – og Husbanken – har prøvd å finne tiltak for å lette overgang frå leige til eige – gjennom ulike pakkar for å kunne kjøpe seg delvis inn i ein bustad over tid. Gjennom «leige til eige», «deleige» eller «bustart» kan kjøparar på ulike måtar kombinere det å betale husleige med kjøp av ein del av bustaden eller ein opsjon på kjøp til noko redusert pris.

Problemet med desse ordningane er mellom anna at dei berre gjeld nybygde bustader, som sjølv med prisreduksjonar ofte er for dyre for dei tiltaka rettar seg mot. Når det heile samstundes baserer seg på marknadsprisar og -leiger, vert vinsten liten.

Men nokre kommunar praktiserer leige til eige-program der kommunen går inn som kjøpar av anten heile eller delar av bustaden – og leiger ut resten til kostpris, altså under marknadsleige. Gjøvik kommune er eit døme på dette.

Og når vi frå 1. juli i år får ny lov om ansvaret kommunar har for det bustadsosiale feltet, er det berre å krevje at fleire kommunar plukkar opp denne tråden. Galopperande leigeprisar er endå eit døme på at dyrtid råkar dei svakaste mest.

Siri Helle er forfattar, journalist og fast skribent i Dag og Tid.